Byggbyråkrati

Media rapportera om ett möte mellan den brittiske ambassadören och borgmästaren i Bansko (ingen länk tyvärr). Bansko är den stora vintersportorten i Bulgarien och kan bäst beskrivas som ett slag bulgariskt Åre. Bansko har expanderat kraftigt de senaste tio åren med många nya hotell, bättre liftsystemet etc. Dessutom har en mängd villor och lägenheter byggts. Köparna till dessa är inte bara framgångsrika bulgarer utan även utlänningar, framför allt britter.

Det framkom vid mötet att hela 2231 lägenheter hade köpts av brittiska medborgare. Syftet med mötet var dock att ta upp en del problem som kommit till ambassadörens kännedom. En del klagomål har kommit från besvikna brittiska köpare och som exempel på problem var bl.a. att många mäklare kraftigt överdrivit kommunala investeringar inom turism. Dvs. att man påstod som säkert att det i Bansko skulle byggas en flygplats eller golfbanor eller annat som indirekt påverkar värdet på fastigheter.

En del mäklare har försökt lägga ansvaret för grönytor kring fastigheter liksom ansvaret för vatten och avlopp från fastigheterna på kommunen. Köparna har för sent funnit att de ej haft fungerande vatten och avlopp samt att marken omkring husen sett ut som ett grustag. När man då klagat så har mäklarna sagt att de endast har ansvaret för själva fastigheten vilket naturligtvis inte är sant.

Det som egentligen ligger i botten av detta är köparnas okunskap om hur fastighetsaffärer går till i Bulgarien. Normalt behöver man inte veta så mycket eftersom en av anledningarna till att man ska använda en mäklare är just för att denne ska lotsa en igenom alla turer kring köpet. Samtidigt är det ju svårt att veta om mäklaren sköter sig om man saknar kunskap. I Bansko har det visat sig att många brittiska köpare bara fått den s.k. akt 14 när de istället bör ha fått akt 16 (efter att även ha fått akt 15).

Vad är nu detta för något. Jo, i Bulgarien krävs vissa dokument för att ett fastighetsköp ska gå igenom; ingenting konstigt med det. Så är det även i Sverige. Problemet är förstås att olika länder har lite olika system och procedurer som inte alltid är lätta att få grepp om. I Bulgarien, liksom i många andra länder, så gäller det även att spara dessa dokument eftersom du annars kan få problem senare. Att få ut nya original från centrala statliga och kommunala register är mycket svårt om något sådant dokument skulle förkomma.

När man köper nyproducerade fastigheter så behöver man veta vad akt 14, 15 och 16 är för något. Enkelt förklarat så är det dokument som visar att olika steg i byggnationen har avklarats, en slags besiktningsprotokoll enkelt uttryckt. Utan akt 16 kan du inte bo i en lägenhet även om du äger den. Akt 16 heter egentligen inte så längre utan heter удостоверение за ползване udostoverenie za polzvane (ungefär intyg för brukande) men namnet är så etablerat så alla kallar den för det i alla fall.

Akt 14 utfärdas när den huvudsakliga byggnationen är klar. Den visar bl.a. om byggnationen överensstämmer med det projekterade och att byggherren uppfyllt sina plikter. Det formella ägaransvaret övergår nu till köparna av lägenheterna. Bifogat till denna ska också ett intyg utfärdas av kommunen.

Akt 15 är ett intyg på att byggnationen är fullständigt färdig och innehåller en komplett beskrivning av avtalen för byggnationen, byggdagböcker, alla tillstånd som har utverkats samt övriga protokoll kring byggnationen. Den innehåller också resultatet av alla prover och mätningar som ska visa att byggnationen uppfyller alla krav och normer. Där ska också alla avvikelser för åtgärd noteras.

När dessa avvikelser åtgärdats kan man så få akt 16 som, enkelt uttryckt, visar att köparen fått det han betalt för och som visar att fastigheten är klar för brukande. Först nu kan köparen ta fastigheten i besittning och bo där. Detta intyg utfärdas efter en 72-timmars testning av installationer och liknande i fastigheten. Utfärdande myndighet är kommunen där fastigheten finns. Om det fortfarande finns avvikelser måste säljaren (byggfirma, mäklare etc.) åtgärda detta.

Om man som i fallet med britterna i Bansko bara har akt 14 men samtidigt tagit fastigheten i besittning så riskerar man att få slutföra processen på egen räkning. Det framgår inte av rapporteringen men jag antar att mäklarna har lyckats friskriva sig på något sätt och utnyttjat okunskap om protokollens betydelse. Du kan sälja en lägenhet även utan dessa protokoll men värdet sjunker förstås betydligt.