Mer om bostadsmarknad

En tidigare postning här på bloggen skrev jag om att fastighetsmarknaden står inför ett totalhaveri, men att det inte är så lätt bekräfta den bilden. Bilden man får i bulgarisk media är tvetydig. Det beror förstås på vem som uttalar sig.

Från politiskt håll vill man förstås inte tala om kris, möjligen om justeringar i ekonomin. Anledningen är förstås att man inte vill lastas för saker som är negativa. Likaså vill man från politiskt håll inte utsättas för de krav på handling och åtgärd som blir en naturlig följd av ett krisläge. Regeringen har ju karaktäriserats av "mycket snack lite verkstad" vilket inte minst visades när EU-pengar frös inne nyligen. Men jag tycker också att arvet från kommunismen spelar in; man är fostrad till att beskriva läget i positiva termer även om verkligheten är en helt annan.

Bankvärlden tonar förstås ned riskerna. Man talar helst om att en utjämning, "normalisering" sker på bostadsmarknaden. Att kreditgivning skulle vara alltför restriktiv håller man inte med om. Från bankhåll medges att det finns en hel del fastigheter på marknaden som är överprissatta och/eller inte håller den kvalité man kan förvänta sig. Man pratar om att det varit en byggboom som nu nått sitt slut och som nu justeras ned till en normal nivå. Bankernas försiktighet menar man är inte ett uttryck för kris, utan av ett "för säkerhets skull-tänkande".

Bilden från bostadssäljare, mäklare och oberoende observatörer ger dock en mer svart bild. Det framgår att det de senaste åren inte varit fråga om en byggboom, utan om en bubbla. Det spekulativa inslaget har varit stort vilket drivit upp priserna till och med för lägenheter i de socialistiska betongkartongerna i förorterna. Det har funnits en (över)tro på att utländska köpare skulle komma en masse och investera i lägenheter på turistorter och storstäder.

Att få up-to-date statistik på sålda fastigheter och försäljningspris är svårt, men om man ser till beviljade bygglov så ligger de fortfarande på en hög nivå även om det är färre än för motsvarande perioder förra året. För tredje kvartalet i år är minskningen 12 % jämfört med förra året. Statistiken visar också att nybyggnationen har koncentrerats till Svartahavskusten, i synnerhet till Varna. Störst minskning av bygglov procentuellt sett har Sofia.

Detta är ett tydligt tecken på att byggentreprenörerna tidigt har känt av den sviktande marknaden och dels skurit ned på byggnationen, dels sökt sig till områden med mer stabil bostadsmarknad. Fast frågan är vad som sker nu. Ett byggnadslov innebär inte att det verkligen byggs.

Enligt annan statistik så har antalet avslut i Sofia fallit med i snitt 18 % under samma period. I vintersportorter som Bansko och Razlog har avsluten fallit med 18 % respektive 7 %. Enligt samma källa så finns den nedåtgående statistiken på de flesta håll, inklusive Svartahavskusten. Nedgången måste också ställas i kontrast med antalet osålda objekt vilket är fortsatt högt i Sofia.Statistiken bekräftar bilden av att Sofia har gått från het till iskall på fastighetsmarknaden.

Antalet osålda semesterlägenheter på Svartahavskusten rapporteras vara 60 000. Efterfrågan är minst sagt måttlig. I ett försök att få tillbaka investerade medel och stadga upp likviditeten så har det dykt upp erbjudanden av typen: köp en lägenhet kontant och få en till på köpet. Detta gäller då om du köper en lägenhet på större än 100 m2. Då ingår en enrummare på 40-50 m2.

Att det just rör sig om semesterlägenheter beror just på att de i huvudsak varit ämnade för utländska köpare. Finanskrisen har dock gjort att de nästan helt försvunnit. Till och med de penningstinna ryska köparna har känt av de nya och sämre tiderna och vänt den bulgariska marknaden ryggen.

Frågan är nu vad som kommer att ske. Jag tycker att man inte ska måla fan på väggen i onödan. Samtidigt är det inte helt enkelt att spå hur den ekonomiska krisen påverkar Bulgarien. Bulgarien har upplevt både bankkollaps och statsbankrutt de senaste decennierna. Från politiskt håll finns en attityd av att blunda och hoppas att det går bra. Bankerna försöker undvika att skapa panik och vill därför tona ned riskerna. De som oroas mest har litet inflytande på politiken.

Den bulgariska ekonomin är mer sammanväxt med den internationella ekonomin än vad många tror om jag får spekulera lite, samtidigt som Bulgarien anses vara en mycket osäker marknad. Jag är rädd att fasadpolitiken än en gång kommer att bli Bulgariens och dess invånares olycka.