torsdagen den 15:e maj 2008

Prisfall

Jag har tidigare skrivit om att det finns en viss turbulens på den bulgariska bostadsmarknaden. Nu rapporteras om att ett stor justering nedåt håller på att ske i Sunny Beach. Orsaken är ett överutbud orsakad av en veritabel byggboom i området. Enligt mäklare finns cirka 30.000 objekt ute för försäljning just nu i området. Även tidigare köpta lägenheter som nu bjuds ut har dragits med. Självklart får detta följder när så många lägenheter inte hittar köpare.

Ett viktigt syfte med bostadsköp för många är just att spekulera och när det finns ett så stort utbud så försvinner chanserna för en snabb värdestegring. Det blir då en race mot botten när byggbolagen måste hitta köpare för att bl.a. betala av lån. En annan orsak till prisfallet är att utbyggnaden av infrastruktur inte hunnit med byggboomen varför intresset svalnat. I ytterområden har priset krupit ned mot 500 Euro/m2, vilket motsvarar priset på lägenheter i de mindre ärorika förorterna i Burgas.

Man förväntar nu att flera byggföretag kommer att konkursa när de inte kan betala sina åtaganden. Likt bankkrisens Sverige så ”riskerar” bankerna att bli stora fastighetsägare.

Det är dock viktigt att poängtera att detta fenomen gäller bara i och omkring Sunny Beach (och till viss mån Bansko) och objekt i mindre attraktiva områden. Objekt vid stranden i Sunny Beach och som kan erbjuda mervärden i form av t.ex. pool, bevakning och en fungerande infrastruktur m.m. ligger kvar på höga nivåer. Priserna där ligger normalt mellan 1.300 till 1.800 Euro/m2.

söndagen den 4:e maj 2008

Prisökningar på bostäder

Tidningen Pari (pengar) rapporterar om en rapport från Global Property Guide om prisutvecklingen på bostäder i världen. Enligt den har priserna på bostäder i Bulgarien stigit med 34,6 % under 2007. Det placerar landet på andra plats efter Shanghai. Bulgarien följdes bl.a. av Slovakien 32,5 %. Vad jag förstår så är inte nivån korrigerad med hänsyn tagen till inflation, men om man räknar bort inflationen så är den reella prisökningen i alla fall över 20 % vilket fortfarande är mycket.

Tidigare Östeuropeiska bostadsprisraketer som Estland och Lettland upplevde däremot ett prisfall på några procent. Det följer ett mönster som funnits den sista tiden i Östeuropa där spekulativa fastighetsköp driver upp priserna, men när intresset mattas så faller priserna rejält. Bland annat så floppade idén att köpa bostäder som man sedan skulle hyra ut.

Vad det gäller Bulgarien är det lite oklart. Men många analytiker tror på fortsatt god prisutveckling även om det kommer att bli mer skiktat. De höga prisstegringar man tidigare sett på objekt som rimligen inte kan vara särskilt attraktiva kommer att upphöra. Läge och kvalité kommer att spela större roll än tidigare för prisutvecklingen. Man kan säga att markanden kommer att sansa sig, bland annat efter att en del köpare spekulerat i fastigheter med lånade pengar med en lite väl optimistisk kalkyl. Intresset från utländska köpare kommer att vara stort även om de brittiska köparna sviker. Många britter har gjort goda affärer i Bansko och Sunny Beach men under 2007 blev det tydligt att just dessa områden blivit överexploaterade och ett överutbud uppstod varför flera brittiska mäklare fick kalla fötter. Däremot är bl.a. andelen ryska köpare ständigt ökande.

En stor osäkerhetsfaktor bland de utländska köparna, och inte bara hos britterna, är att syftet med bostadsköp är mer spekulation än boende, varför även en svagare uppåtgående trend kan orsaka massflykt av köpare. Den som däremot köper bostad för att använda bostaden och kanske sälja efter 10 år löper med stor sannolikhet minimal risk. Prisnivån på bostäder är fortfarande låg generellt sett i Bulgarien. Den bulgariska traditionen att placera pengar i fastigheter snarare än på banken verkar också stabiliserande.

IKEA-turism

I Bulgarien finns inte IKEA. Däremot så tillverkas en del produkter för IKEA i Bulgarien. Huruvida IKEA ska etablera sig i landet har det spekulerats om länge men snart ska det vara dags. Enligt uppgift ska det första varuhuset öppna nästa år. Det är inte känt var men jag har svårt att tro att det inte kommer att vara i Sofia.

På grund av att man i Polen förmodligen kommer att lagstifta för att begränsa etableringen av utländska varuhuskedjor för att skydda de inhemska köpmännen så säger man från IKEA att man kommer att satsa mer på andra länder i Östeuropa som Bulgarien. Till 2011 säger man att det ska öppnas tre IKEA-varuhus i Bulgarien. Det borde innebära att jag snart kan gå på IKEA och äta köttbullar även när jag är i Varna, även det ett slags framsteg. Vid sidan av Sofia så är Varna-regionen Bulgariens mest dynamiska. Varna är dessutom den enda större stad som ständigt ökar i invånarantal.

Ett problem för IKEA med den sena etableringen är att det redan finns gott om konkurrenter på plats i Bulgarien. Jag har själv köpt en del möbler i platta paket i Varna och skruvat ihop även om det är lite drygt att göra detta i 35-gradig värme. Fast IKEA:s fördel förutom det starka varumärket är förstås att ingen konkurrent har samma bredd på utbudet. Fast frågan är om IKEA kommer att sälja varmkorv eller kebabtje vid ingången.