lördagen den 17:e november 2007

Husköp i Bulgarien

Att köpa hus eller annan fastighet i Bulgarien har varit mycket populärt de senaste åren bland främst britter. Svenskarna är mer avvaktande även om ett visst intresse börjar finnas. Det är nu möjligt att hitta mäklare i Sverige som även kan erbjuda fastigheter i Bulgarien.

En viktig anledning till att intresset ökar är att det är relativt billigt i Bulgarien än så länge samtidigt som priserna har skjutit i höjden i mer populära länder som Spanien. Bulgarien har också setts som en osäker marknad av många svenskar men i och med Bulgariens inträde i EU så uppfattar man att det har blivit säkrare. Överhuvud taget är Bulgarien väldigt okänt för oss svenskar trots den massiva turism som finns. Med okunskap kommer osäkerhet varför intresset för egendom också varit svalt.

Att köpa fastighet i Bulgarien är inte särskilt krångligt om man jämför med många andra länder. Det är däremot betydligt krångligare än i Sverige trots allt. Det man måste bestämma sig för först är om man vill ha en lägenhet eller hus med tomt. Anledningen är att procedurerna är lite speciella om man vill köpa ett hus med eller utan egen tomt eftersom det ännu inte är tillåtet för utlänningar att äga mark i Bulgarien. Om du köper en lägenhet så ingår som regel ingen rätt till tomtmark varför ägandet inte är ett problem för utlänningar.

EU-medlemskapet kommer antagligen att innebära förändringar i dessa lagar så att på sikt kommer även utlänningar att kunna äga mark. Frågan är mycket känslig i Bulgarien där många ser med misstänksamhet på att utlänningar ska kunna äga delar av fosterlandet. Förändringar i lagen om ägande av egendom har stötts och blötts i parlamentet i princip ända sedan 1990. Bland annat har det varit ett hinder för utländska investerare liksom för potentiella husköpare, men nu kanske en förändring kommer.

Om man köper ett hus och marken det står på samt tillhörande tomt så måste man därför registrera ett företag i Bulgarien som kan som stå som ägare till marken. Du som köpare står då som enda ägare till företaget varför du då också i praktiken äger marken. Företaget måste vara ett aktiebolag eftersom det måste fungera som en bulgarisk juridisk person. Man sätter då upp ett så kallat OOD (på bulgariska ООД - дружество с ограничена отговорност) vilket är en form av aktiebolag. Denna variant finns inte i Sverige. Aktiekapital är minst 5.000 leva (knappt 25.000 kr). Dessutom tillkommer registreringskostnader som går på ytterligare några tusen kronor. Alla mäklare erbjuder som service att ordna alla nödvändiga registreringar varför det är väldigt enkelt. Om man gör det mesta själv kan man dock spara en del pengar men ställer stora krav på dina kunskaper om bulgarisk byråkrati.

Det är därför väldigt viktigt kontrollera att mäklaren erbjuder ett totalpris som inkluderar alla konstruktioner kring egendomsköpet. Tyvärr anger man ofta egendomspriser exklusive dessa i praktiken nödvändiga kostnader trots att många mäklare är specialiserade på utländska klienter och ibland till och med drivs av t.ex. engelsmän. Så kolla detta noga. Kolla också om de erbjuder förvaltning av företaget. Det är i och för sig små kostnader att driva ett OOD som saknar omsättning men det är svårt att administrera det om man bor i Sverige större delen av året. Kolla också om priset inkluderar översättningar av alla dokument (annars är det svårt att ha koll på vad som faktiskt står i avtal och annan dokumentation). Ibland får man betala extra för tolk som hjälper en att ordna det praktiska. Att kolla upp referenser gällande mäklare är också en nödvändighet. Mäklarbranschen är glödhet och det finns en och annan oseriös mäklare, eller åtminstone att man inte klarar av att leva upp till det utlovade. Utländska mäklare innebär i sig ingen garanti eftersom de fall av bedrägeri och oseriositet som rapporterats även har inkluderat utländska mäklare.

Men generellt är det ingen risk i alla fall. Jag anser att det inte är värre eller bättre än på andra heta fastighetsmarknader. Har firman nöjda kunder så är den sannolikt helt seriös och kompetent. Däremot kan man vara lite luriga när det gäller prissättning på tjänster eftersom utlänningar inte har någon koll på vad tjänster egentligen kostar i Bulgarien. Att låta bulgarer arbeta för svenska arvoden gör mäklarna mycket rika.

Så, var ska man köpa då? Mitt svar är att man ska köpa där man vill bo i första hand. Priserna går upp i hela Bulgarien varför man inte kommer att göra en dålig affär var man än köper. Hetast är Svartahavskusten (förstås). Dyrast är i och omkring Varna eller i och omkring de populäraste turistorterna som Sunny Beach eller Golden Sands. Men det finns även andra exklusiva områden vid kusten. I och omkring Sofia är också dyrt liksom i vintersportorter som Bansko eller Pamporovo. Om du ser det hela mer som en investering än ett boende så gäller det dock att studera områdena noga då pristillväxten varierar mycket. Liksom i Sverige så betyder läget allt. Den bulgariska affärspressen publicerar regelbundet prognoser och index över pristillväxt.

Ett absolut krav på dig som köpare är att verkligen se stället där du ska bo innan du slår till, i synnerhet om det rör sig om nyproduktion. Huset/området kan se fint ut men eftersom infrastruktur ofta är ett problem så måste man se helheten. Det är inte så kul att köpa ett hus i ett område som visar sig sakna asfalterad väg eller ligger mitt i en byggarbetsplats. Kolla hur vatten och avlopp fungerar etc. Finns det allmänna transporter som buss i närheten. Taxi blir mycket dyrt i längden. Byggfusk är inte ovanligt så en ordentlig husesyn är obligatorisk. Köp aldrig något som ännu inte påbörjats (på bulgariska на зелено na zeleno på grönt). Det kan se ekonomiskt attraktivt ut men innebär en risk.

Som regel köper man helt omöblerat och utan vitvaror. Ibland är det bara i princip väggar, golv och tak man köper men det är inget stötte problem. Vitvaror, parkett, kakel, klinker etc. är mycket billigare än i Sverige. Även möbler är billigare än här. Hantverkartjänster är också betydligt billigare. Ja, överhuvudtaget är det mesta billigare i Bulgarien.

Men trots allt så tycker jag att om man är intresserad av hus/lägenhet utomlands så ska man titta på Bulgarien. Med sunt förnuft blir riskerna mycket låga. Tiotusentalet britter har redan köpt egendom i Bulgarien. Priserna går stadigt upp varför det även är en god investering. Det går faktisk att åka bil till Bulgarien. Det finns flyg året om, varje dag till Svartahavskusten liksom till Sofia. Än så länge finns det dock inte lågprisflyg från Sverige till Bulgarien men kommer nog att komma om intresset ökar. Det som Bulgarien saknar är förstås t.ex. Thailands klimat. Även vid Svartahavskusten blir det vinter även om det inte alltid finns snö. Vintern i Sofia är som vintern i Stockholm. Sommaren är förstås längre än i Sverige och varar från maj till och med september, men havet tar lite tid att värma upp sig varför det sällan går att bada i maj. Men det är också havet som gör att hösten blir mild och det finns faktiskt uteserveringar året om. Det viktigaste är trots allt att man med en fast bas kan upptäcka det riktiga Bulgarien. Ett Bulgarien som inte har någonting att göra med turistorternas massturism.

Vill du veta mer? Sök på google och du ska finna tusentals sidor på engelska om egendomsköp i Bulgarien. Ställ även gärna frågor i kommentarsfältet. En bra utgångspunkt för att orientera sig om priser är sajten http://www.imot.bg. Klicka på English och sök bland 200 000 objekt. När det gäller nybyggen står priserna ofta i EUR/kvadratmeter. Inte allt är tyvärr översatt. Priser för t.ex en tvåa nyproduktion i ett bra läge ligger från 350 000 kr och uppåt till väldigt mycket pengar. Sunny Beach ligger i Burgasregionen (sök på Slantchev Bryag, kan skrivas på lite olika sätt); Golden Sands ligger i Varnaregionen (sök på Zlatni Pyasaci, kan skrivas på lite olika sätt).

Tillägg 2008-01-06: Dina Pengar noterar att 2007 blev ett rekordår för den bulgariska bostadsmarknaden där priserna gick upp med i snitt 30,6 %.

söndagen den 11:e november 2007

Snöfall


Även i Bulgarien börjar normalt vinter i november, särskilt i inlandet och i bergen. Ett större snöfall gladde barnen i Sofia i helgen även om det var mindre glädje i trafiken.

lördagen den 10:e november 2007

Lokalval omgång II

Den 4:e november hölls så den andra omgången av lokalvalen i de valkretsar där ingen kandidat fick mer än 50 % av rösterna i första omgången. Än en gång blev det en framgång för GERB - Sofias borgmästare Bojko Borisovs parti – som vann i 10 regionshuvudstäder. Socialisterna, BSP, ryckte upp sig lite och lyckades ta hem segern i 11 regionshuvudstäder.

Det ska noteras att valdeltagandet var ännu lägre denna gång med t.ex. drygt 14 % i Sofia. Många protester har inkommit till valnämnderna då många kandidater anser att det inte har gått riktigt till. Bland annat rapporteras det om ett omfattande röstköpande. Än så länge är det klart att valen till s.k. byborgmästere måste göras om på 16 orter i landet.

Ett resultat av lokalvalen är att GERB befäster sin position som det nu ledande partiet i Bulgarien. BSP har gjort en mängd dåliga val men hänger trots allt kvar. Även om BSP själva säger att man fortfarande är det ledande partiet så är det enligt min åsikt lite för sargat för att vara det just nu. Däremot så kommer BSP i kraft av tradition och organisation ändå att vara en het kandidat till seger i parlamentsvalen 2009. Det ser ut som om det kommer att stå mellan GERB och BSP vid dessa val. Men det är ännu så länge bara spekulationer eftersom det emellanåt är tvära kast i den bulgariska politiken.

Simeon II:s parti NDSV gjorde ett mycket dåligt val och får nästan räknas ut. En del bedömare säger att partiet fortfarande har en chans att repa sig till parlamentsvalen, men min bedömning är att striderna inom partiet inte kommer att ge sig. Snarare kommer många ledande inom NDSV säkert hoppa av och ansluta sig till t.ex. GERB eller någon ny kraft som kan dyka upp till dessa val.

Det leder in på en annan observation. De så kallade businesspartierna har till slut etablerat sig starkt i vissa kommuner. Det har alltid förekommit affärsintressen inom politiken i Bulgarien men då har man i första hand varit politiker och affärsman i andra. Lojaliteten har dock för det mesta legat hos den egna plånboken. Ett undantag var George Gantjevs Business Block under senare delen av 90-talet. Men hur som helst, det har åtminstone chimärt funnits en barriär mellan politik och privatekonomi. Det nya nu är att finansmän av större kaliber ger sig in i politiken och försöker ta kontrollen över de kommuner där man har sina intressen.

I Svartahavskommunerna Sveti Vlas och Nesebăr (Sunny Beach är en del av Nesebărs kommun) vann koalitionen MORE*. Bakom MORE står bröderna Dinevi som har stora intressen i byggbranschen vid Svartahavskusten. De äger ett flertal turistkomplex och hotell. Nu kan man direkt påverka beslut som berör utvecklingen av byggnation och turism i berörda kommuner samt i praktiken få ”första tjing på” utvecklingspengar från EU.

I Varna försökte apoteksmogulen Mareshki köpa sig fram till borgmästarposten genom att erbjuda pensionärer och andra rediga rabatter på hans apotek om de (underförstått) gick och röstade på honom. Det lyckades inte särskilt väl och han är nu under utredning för brott mot vallagen.

Det finns många fler exempel runt i kring Bulgarien – vissa lyckade, vissa mindre lyckade. Men utvecklingen är oundviklig eftersom de man skulle kunna kalla för ”minioligarker” har nu blivit så starka att det själva vill ersätta de politiker de tidigare måste smörja. Man vill ha en mer direkt kontroll över hur villkoren för den egna verksamheten formas. Just EU-medel har varit en stark anledning för många att engagera sig i politiken eftersom fördelningen av dessa är ett resultat av politiska beslut.

Det som lockar i förlängningen för dessa nya konstellationer är att med all sannolikhet kommer antingen GERB eller BSP att bilda regering 2009 om inget oväntat inträffar. Däremot kommer de inte att kunna göra detta av egen kraft så att säga. De kommer att behöva någon form av koalition. GERB eller BSP säger sig omöjligen kunna bilda en koalition med varandra. Både GERB och BSP har sagt att de inte kan tänka sig ett samarbete med Ataka. Ataka gjorde ingen egentlig framgång i lokalvalen, men antalet röster visade att de åtminstone har en redig väljarbas. Om Ataka bara får ordning på partiet så kan de attrahera en hel del missnöjesröster 2009.

Vare sig GERB eller BSP vill egentligen inte liera sig med DPS - det så kallade turkbulgariska partiet – eftersom detta inte ses med blida ögon av många av GERB:s eller BSP:s väljare. Att högerpartierna DSB och SDS ska ta sig samman och göra en come back till valet 2009 verkar idag vara science fiction trots att de hade vissa framgångar i lokalvalen. De skulle annars kunna liera sig med GERB även om det tar emot.

I dagens politiska liv i Bulgarien finns egentligen bara mitten. Socialisterna, BSP, har i praktiken parkerat sig stadigt i mitten och driver inga egentligen ideologiska frågor trots att de är arvtagare till kommunistpartiet. GERB ligger också i mitten och jag uppfattar att deras ideologi är någonting i stil med att de inte är socialister. DSP är också ett mittenparti utan ideologi. Man säger sig vara liberaler men man driver ingen liberal politik.

Så ett nytt parti utan ideologi och vars främsta mål är att vara en dyr men lojal koalitionspartner kan göra succé i valet 2009 (succé hos GERB eller BSP då närmast). Att slippa Ataka och DPS kan vara värt mycket. Allt är möjligt när valdeltagandet är lågt och moralen obefintlig.

* förkortningen bildar ordet för hav på bulgariska